發稿日期：2026年9月12日
日本商業地產於2026年呈現強烈的「核心城市資產走強、郊區及次級物業表現平靜」格局。東京核心區甲級寫字樓供應緊張、空置率處於歷史低位，租金連續多個季度創新高，持續吸引國際資金；惟日本央行退出負利率後，融資成本上升，核心優質物業的資本化率與國債收益率之間的收益差大幅收窄，成為當前市場最大隱憂。
寫字樓板塊是日本商業地產最亮眼的部分。高力國際數據顯示，2026年上半年東京甲級寫字樓空置率降至1.3%，丸之內、大手町等金融核心地段空置率更逼近0.1%，幾近滿租狀態，現成可即時租用的樓面極度稀缺。大阪甲廈空置率同樣壓低至2.5%，租務需求持續緊張。企業為爭取人才，積極升級辦公空間，推動租金持續上揚；東京都心五區租金已連續30個月錄得升幅，2026年7月錄得每坪23,287日元，創31年新高，核心甲級樓面租金按年升幅約10%。多個即將落成的新寫字樓項目預租率超過九成，在竣工前已被企業預先承租。
不過市場並非全面向好。東京23區外圍、地方都市的乙丙級舊寫字樓需求較弱，租金升幅有限，空置率維持偏高，與都心核心資產形成明顯對比。
商舖市場方面，銀座、新宿等核心商圈高端零售舖位表現平穩，受惠訪日旅遊持續復甦，奢侈品、高端專門店維持穩定承租；郊區商場及地方城市街舖增長動力較弱。整體零售物業資本化率維持橫行，租戶更重視客流及營業額，對租金上調的承受力不及寫字樓租戶。酒店資產則繼續受惠入境旅遊，東京、大阪核心酒店租金及估值維持強勢，成為J-REIT及海外資金的重點配置板塊。物流設施表現穩定，東京灣岸等優質物流用地維持穩定需求，資本化率維持於3.8%左右水平。
投資市場持續活躍，2026年第二季商業地產投資額按年上升17%，海外投資者購入金額按年增長20%。近期大型交易包括日本財團聯合向新加坡GIC收購東京站Marunouchi Pacific Century Place寫字樓部分樓層，交易規模達2,300億日元；加拿大資產管理公司Brookfield大手收購日本四大都市圈住宅資產，並擴充在日辦公、物流資產布局；香港置地亦傳洽購東京多個核心綜合項目。除海外資金外，日本本土REIT、保險公司、私募地產基金同樣積極參與，尤其偏好東京核心甲廈及酒店資產。
但隨日本央行推進貨幣正常化，債息上升帶來新挑戰。東京核心甲廈資本化率約3.1%，與10年期日本國債收益率差距僅餘10至15個基點，收益保護墊極薄，令投資者對估值更為審慎。銀行對地產融資維持開放，但貸款審核更重視地段與現金流，高槓桿收購減少，大型交易多採用較低槓桿或股權為主。
市場主要風險包括：日本央行進一步加息推高融資成本、建築成本高企壓抑新供應、企業盈利走勢影響辦公擴張需求；另外，部分大型J-REIT持有大量核心寫字樓，利率波動會直接影響其估值。
業界分析指出，日本商業地產現處於結構性行情，稀缺的東京、大阪核心甲廈繼續受追捧；但隨收益差收窄，後續租金增長必須足夠強勁，才能支持現有估值。地方城市、次級舊商廈缺乏強勁租務支持，價格及租金難以跟隨核心區上升，資產分化會持續。
