發稿日期：2026年9月12日
新加坡商業地產2026年迎來機構資金大規模流入，市場呈現「核心優質資產強勢、次級及郊區物業相對平穩」的結構。作為亞太區資產避風港，跨國基金、家族辦公室及S-REIT持續爭奪市中心CBD稀缺寫字樓地標；惟利率預期、核心資產資本化率持續收窄，成為估值最大掣肘。
寫字樓板塊為市場增長引擎。第二季度核心CBD甲級寫字樓空置率回落至5.6%，頂級AAA級寫字樓空置率更跌至3.1%，創13年低位，反映優質樓面供應極度緊張。CBRE數據顯示，核心CBD甲廈租金連續六個季度上升，第二季租金達每平方呎每月12.5新元，按季上升0.8%；機構預測全年核心甲廈租金升幅可達4%至5%。濱海灣優質樓面最受歡迎，跨國金融、對沖基金、科技企業持續遷入升級辦公空間。反觀全港整體寫字樓空置率仍維持11%，主要受非核心區舊式寫字樓拖累，呈明顯兩極分化。未來兩年CBD大型新供應有限，優質甲廈的租金上調動力有望延續。
商舖市場方面，烏節路一線高端商場舖位維持穩定，受惠訪客及本地消費，奢侈品、時裝租戶续租意向良好；但部分老舊零售資產估值需要重調。近日焦點交易為會德豐REIC以3.1億新元出售Scotts Square商場零售裙樓，較原先4.5億新元意向價大幅折讓，反映烏節路部分零售資產估值仍有調整壓力，投資者更審視現金流而非純粹追尋地段概念。市郊社區商場表現較穩，依靠本地日常消費，租用率維持高水平；保留店屋（Shophouse）因土地年期稀缺，繼續獲本地及區內投資者追捧。
工業及物流物業保持穩定需求，裕廊、大士、大成等區優質B1輕工業及物流倉，受惠東南亞製造及電商需求，資本化率維持4.5%–6.5%，回報較寫字樓及零售更高，是S-REIT及私募地產基金的配置重點。
投資成交市場非常活躍。2026上半年商業地產成交額達130.3億新元，另有75.9億新元交易正在推進，市場預期全年成交有望突破2019年歷史高位。第二季投資額按年大升49%，主要由Marina One 57億新元大型交易帶動；近期另一大單為凱德投資聯同IOI地產，擬以約24億新元收購萊佛士坊一號（One Raffles Place）綜合地標，顯示機構資金持續搶奪CBD核心綜合資產。買家包括歐美大型私募、中東及亞洲家族辦公室、本地S-REIT；S-REIT在市場扮演重要角色，多隻房托第二季分派維持增長，成為商業資產的長期持有者。
估值與融資層面，核心CBD甲廈淨資本化率約3.7%–3.9%，優質零售資產約4.8%，隨大量資金追逐有限優質資產，收益率持續被壓縮。新加坡銀行商業物業貸款仍然可獲批，但貸款審查重視現金流及租約質素，高槓桿收購減少，大型交易多採用中低槓桿或股權為主。作為亞太避風港，新加坡對跨境資金的吸引力強，但如果環球利率高企時間較預期長，會壓低資產估值及收購意願。
市場主要風險包括：環球經濟放緩令跨國企業縮減辦公面積；核心資產收益率偏低，一旦息口維持高位，價格存在回調壓力；零售消費若轉弱，會影響商場租金表現。
業界看法認為，新加坡商業地產屬「優質資產的稀缺行情」，CBD頂級寫字樓繼續受追捧；非核心舊寫字樓、老化商場則面對租戶流失與估值調整壓力。相較香港、日本，新加坡商業地產的優勢在於穩定法治、資金自由流動及S-REIT成熟平台，成為亞太跨境地產資金配置的核心目的地。
