發稿日期：2026年9月12日
馬來西亞商業地產2026年呈現明顯「資產品質分化」格局，市場持續出現「追逐優質資產（Flight to Quality）」趨勢。吉隆坡TRX等新金融區ESG認證甲級寫字樓租務走強；舊式乙、丙級商廈空置率仍然偏高。工業及現代物流設施為整個板塊最大亮點，受惠東南亞供應鏈轉移與電商擴張；商場零售隨旅遊復甦穩步改善，但非核心區舊商場仍有估值壓力。
寫字樓市場兩極情況突出。JLL數據顯示，吉隆坡2026年第二季整體寫字樓空置率按季回落0.4個百分點至14.8%，平均租金為每平方呎每月6.88馬幣。但分化顯著：TRX（敦拉薩交易所）、KLCC、Mid Valley、Bangsar South等具地鐵連接、綠色認證的優質甲廈租務強勁，TRX區現有寫字樓預租率已超過85%，當地即將興建41層高Menara Ethos，新增約80.8萬平方呎甲級寫字樓樓面，滿足跨國企業、金融科技、汽車產業區域總部需求。優質甲廈租金溫和向上；反觀舊式乙丙級商廈、市郊老舊辦公樓空置率高企，租戶續租時議價能力強，租金難以上調，部分業主需要大幅減租或翻新改造才能留住客戶。未來兩年巴生谷新寫字樓供應量大幅收窄，有利優質甲廈租金持續穩定。
商舖及商場方面，隨訪客數量回升、本地消費信心改善，核心區商場表現向好。吉隆坡市中心零售空置率降至9.2%，市郊商場空置率為18.2%；市中心商舖平均租金按年微升0.8%至每平方呎每月34.5馬幣。多個國際品牌持續進駐KLCC、柏威年廣場等旗艦商場。M-REIT持續收購優質商場資產，KIP REIT於今年完成4.35億馬幣收購Setapak Central商場，物業出租率高達99.89%。惟二線城市、老化社區商場客流增長有限，部分資產面對債務壓力，近期Country Heights旗下Mines Waterfront商業園將以1.527億馬幣底價拍賣，反映弱質商業資產仍有重定價壓力。
工業與物流物業是馬國商業地產增長引擎。電子電器、醫療、汽車及快消品企業擴張帶動現代甲級倉庫需求。沙亞南國際物流樞紐於第二季落成，一次性新增280萬平方呎倉儲樓面，推高區內整體空置率至9.9%，但位置優越、電力負荷充足的現代物流設施出租速度仍然迅速，例如Daiwa House三期落成三個月出租率已達70%。工業物業平均租金為每平方呎每月2.19馬幣，按年上升0.6%。現代物流資本化率維持7%–8%，回報高於寫字樓及零售，成為本地REIT、區域私募基金重點配置方向。
投資市場方面，2026上半年馬來西亞整體物業交易總額達1051.2億馬幣，商業物業交易以本地REIT、國內企業為主力，海外投資者參與較香港、新加坡為少。馬國上市REIT（M-REIT）體系成熟，KLCC REIT、Pavilion REIT、Axis REIT等，優質商場與物流REIT分派收益率普遍介乎5.5%至7.1%，對追求穩定現金流的長線資金具吸引力。核心KLCC甲廈淨資本化率約5%–6.5%，高於香港、新加坡核心寫字樓，但伴隨匯率及經濟增長的風險溢價。銀行商業貸款審核審慎，偏好租約穩定、現金流清晰的優質資產，高槓桿收購不多。
市場主要風險包括：舊式商廈存量龐大，長期供過於求；環球需求放緩可能影響製造業及物流租戶擴張步伐；馬幣匯率波動、國內消費復甦力度不及預期；部分老化商業資產面對債務重組或強制拍賣壓力。
業界分析指出，馬來西亞商業地產屬選擇性復甦，資金持續偏好交通便捷、具ESG認證的甲級寫字樓、核心商場及現代物流倉庫。舊式商廈、位置欠佳的老舊商場難以受惠於復甦，資產分化格局會持續。相較香港、新加坡，馬來西亞商業物業的優勢是入場門檻較低、現金流回報率更高；缺點則是海外資金參與度較低、流動性偏弱，並存在貨幣及政策風險。
