發稿日期：2026年9月12日
泰國商業地產2026年維持「優質資產脫穎而出，次級舊物業承壓」的格局，「追求優質資產（Flight to Quality）」趨勢持續。曼谷核心區ESG綠色認證甲級寫字樓租務改善；東部經濟走廊（EEC）現代工業及物流倉庫為全市場最亮板塊，受惠東南亞產業轉移。商場零售則面對新供應集中入市壓力，依賴體驗式消費及旅遊人流支撐；酒店資產繼續受惠入境旅遊復甦，成為泰國REIT的重點配置對象。
寫字樓市場方面，CBRE數據顯示2026年第二季曼谷整體寫字樓出租率升至79.6%。CBD甲級寫字樓空置率回落至21.9%，為2023年首季以來低位，主要受惠企業由舊式商廈遷往新落成、具備綠色認證的A+級寫字樓，One Bangkok等大型綜合項目預租進度理想。曼谷核心CBD甲廈租金維持約943泰銖每平方米每月，業主傾向以免租期、裝修津貼、彈性租約等優惠吸引租戶，而非直接減租。
Ploenchit、Chidlom、Wireless等頂尖地段樓面租金較高，企業租戶重視地鐵接駁、可持續認證與辦公配套。反觀非核心區、無綠色認證的舊乙丙級寫字樓，空置偏高，租金持續受壓，租戶議價能力強。長遠來看，2026年後曼谷寫字樓新增供應將大幅收窄，直至2030年前新建租賃樓面僅約30萬平方米，有利核心優質甲廈的長遠表現。
零售商場板塊呈兩極。曼谷核心區Ratchaprasong一線高端商場如CentralWorld、Siam Paragon，受惠本地消費及入境遊客，奢侈品、餐飲及體驗式娛樂租戶維持穩定承租。惟大量新商場供應集中在市郊及中部區域，新增供應超過租戶吸納能力，預料部分商場整體出租率會跌至90%以下。
社區型商場表現相對穩定，以日常消費、餐飲為主力租戶；位置欠佳、老化商場面對客流不足，需要透過重新調整租戶組合、轉向銷售分成租約維持出租率。
政府推出「Thais Help Thais Plus」補貼計劃，短期提振本地消費氣氛，但對零售物業租金的拉動有限。
工業與物流物業為泰國商業地產增長引擎，東部經濟走廊EEC（春武里、羅勇、差春騷）需求最強，現代甲級倉庫出租率普遍高於90%，供應偏緊。電子、汽車零部件、醫療設備及電商企業持續擴張帶動倉庫需求，EEC優質倉庫租金約175–200泰銖每平方米每月，按年升幅5–7%，現代物流資本化率維持8–10%，回報顯著高於寫字樓及零售。
Frasers旗下FTREIT於今年8月通過收購多個EEC工廠及倉庫資產，擴大工業REIT資產規模至超過550億泰銖，反映本地機構資金持續加碼優質物流資產。
投資市場方面，泰國上市REIT體系成熟，是商業物業主要持有者，涵蓋商場、寫字樓、工業物流及酒店。AWC正籌備規模高達500億泰銖的全新酒店及商業REIT，為近年東南亞大型地產證券化項目。泰國REIT分派收益率普遍介乎5–7%（泰銖計），海外投資者可透過泰國證券帳戶參與，但非居民收取股息需繳10%預扣稅。外資參與度較新加坡、香港低，本地資金、泰國大型發展商及REIT主導成交；大型交易偏好永久業權或長年期租賃權物業，銀行商業貸款審核審慎，重視穩定租約及現金流，高槓桿收購不多。曼谷核心甲廈淨資本化率約6.5–8%，EEC優質物流資本化率8–10%，反映較高風險溢價。
市場主要風險包括：入境旅遊波動影響酒店與核心商場收入；國內私人消費復甦力度不足；環球製造業需求放緩拖累EEC工業租戶擴張；泰銖匯率波動對海外投資者構成回報變數；大量舊式寫字樓存量持續壓低非核心區租金。
業界分析指出，泰國商業地產屬結構性分化行情，資金持續偏好交通便利、具ESG認證的曼谷A+甲級寫字樓、核心商圈旗艦商場及EEC現代物流倉庫。舊式商廈、位置欠佳的新商場難以分享增長。相較香港、新加坡及馬來西亞，泰國商業物業資本化率更高、入場門檻相對低，但面對貨幣、宏觀經濟及租約年期等額外風險，流動性不及香港及新加坡。
