香港商業地產市場近期出現明顯分化，核心區優質甲級寫字樓租務持續改善，吸引家族辦公室、跨國資產管理機構資金入市；惟非核心區舊式商廈、傳統街舖仍然面對高空置與租金壓力，市場由過往追求普遍升值，轉為追捧具轉型潛力的資產，包括可改作學生宿舍、數據中心的綜合大廈。
寫字樓板塊是今次市場分化最顯著的領域。中環核心甲級寫字樓第二季租金按季上升約4.8%，空置率回落至約9.4%，屬近年低位。租戶方面，對沖基金、量化資管及內地跨國企業為主要新增需求來源，部分機構預先承租連續樓層，為日後業務擴張作儲備，帶動優質海景樓面查詢量上升。
相對地，九龍東、觀塘、荃灣等非核心區乙、丙級舊寫字樓持續受空置困擾。不少租戶選擇遷往核心甲廈或縮減辦公面積，令區內租金走勢偏弱。全港寫字樓整體空置率仍維持雙位數，新供應持續流入市場，復甦只集中於頂級資產，尚未擴散至整個市場。
投資成交方面，2026上半年香港成為亞太區商業地產投資第一大目的地，內地資本、亞洲家族辦公室及新加坡資金積極參與市場，多宗中環全幢或大層數甲廈交易落實，買家多為銀行及財團，作自用或長線收租持有。近期焦點交易為永倫集團於9月上旬，以4.5億港元出售長沙灣永倫大廈全幢，成交價較兩年前的叫價大減35%。
市場分析指，這類舊式綜合大廈經價格調整後，具備改裝學生宿舍潛力，成為資金吸納目標；北角仁和大廈早前亦有新加坡財團購入，規劃改建學生宿舍。
商舖市場同樣兩極。中環、尖沙咀一線旅遊地段，奢侈品、藥房及餐飲租戶需求相對穩定；惟銅鑼灣部分傳統舖王地段，昔日天價舖租仍未修復，部分地舖即使大幅減租，承租意願仍然偏低。整體高街舖空置率有所回落，但二線街道、非旅遊區舖位租金持續受壓。旅遊人流支撐核心零售租務，惟消費模式轉變，奢侈品租戶選址更審慎，多傾向簽訂短期租約及爭取彈性減租條款。商場舖表現較街舖穩定，體驗式餐飲、娛樂及生活服務租戶佔比持續上升。
土地註冊處數據顯示，2026年首8個月，全港工商舖買賣註冊量達3,494宗，按年上升約14.5%，創近5年同期新高；但成交金額約362億港元，按年下跌3.5%，反映現時成交以減價求售物業為主，呈現「量升價弱」格局，價格尚未全面回升。
資金偏好明顯轉向三大類資產：核心甲級寫字樓、可透過「城市旅舍計劃」改裝學生宿舍的舊綜合大廈，以及物流、數據中心用地和北都會區商業及產業地塊。洪水橋等北都會項目大型聯合體投標，亦提升市場對區內商業土地的預期。銀行對商業物業借貸維持審慎態度，大額交易多以現金或低槓桿完成。在高息環境下，投資者優先考慮穩定現金流，迴避高負債、回報偏低的舊物業。隨環球減息預期升溫，市場預料下半年商業地產投資活動維持活躍，但只局限於優質、具轉型空間的項目。
市場仍面對多項挑戰。寫字樓新供應持續入市，非核心乙丙級商廈空置壓力短期難以紓緩；利率走勢、內地企業來港擴張步伐及訪港旅客人數，均會左右租務復甦力度。另外，舊商廈改裝學生宿舍或數據中心成本高昂，審批門檻不低，並非所有舊物業都適合轉型。
業界普遍認為，香港商業地產不會出現全面牛市，現階段屬於資產重定價下的結構性機會。優質核心資產率先見底回升，非核心舊物業則仍需要較長時間消化壓力。
